Was den Bauträgervertrag vom gewöhnlichen Kauf unterscheidet
Wer eine Bestandsimmobilie kauft, erwirbt etwas, das schon existiert. Wer vom Bauträger kauft, erwirbt ein Grundstück samt einem Gebäude, das erst entstehen soll. Aus dieser Verbindung von Kauf und Bauleistung ergibt sich ein eigenes Schutzsystem, das vor allem eine Frage beantwortet: Wann darf der Bauträger Geld verlangen?
Die gesetzliche Einordnung
Nach § 650u BGB ist ein Bauträgervertrag ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen. Für die Bauleistung gilt Werkvertragsrecht, für die Grundstücksübertragung Kaufrecht. Einzelne Vorschriften des Bauvertragsrechts sind ausdrücklich ausgenommen, darunter das freie Kündigungsrecht und das Widerrufsrecht des Verbrauchers.
Das Vorleistungsrisiko
Beim Bestandskauf zahlt der Käufer, wenn das Objekt fertig vor ihm steht. Beim Bauträgerkauf müsste er ohne besondere Regeln Geld für ein Gebäude geben, das es noch nicht gibt. Gerät der Bauträger während der Bauphase in Schwierigkeiten, wären geleistete Zahlungen ohne Gegenwert. Das gesamte Regelwerk zielt darauf, dass jede Zahlung durch einen entsprechenden Baufortschritt gedeckt ist.
Beurkundung und Baubeschreibung
Wie jeder Grundstückskauf muss der Bauträgervertrag notariell beurkundet werden. Zum Vertragsinhalt gehört die Baubeschreibung, die festlegt, was genau gebaut wird: Konstruktion, Ausstattung, Haustechnik, Außenanlagen. Wie sich der Notartermin und die vorgelagerten Fristen beim Kauf insgesamt gestalten, zeigt die Übersicht zu Kaufvertrag und Notartermin. Beim Neubau kommt der Baubeschreibung besonderes Gewicht zu, weil sie der einzige Maßstab für die spätere Abnahme ist.
Die Grundvoraussetzungen jeder Zahlung
Bevor überhaupt eine Rate fällig werden kann, müssen einige Bedingungen erfüllt sein, die mit dem Baufortschritt noch nichts zu tun haben. Sie sichern den rechtlichen Rahmen.
Die gesetzliche Verknüpfung
Nach § 650v BGB kann der Unternehmer Abschlagszahlungen nur verlangen, soweit sie gemäß einer Verordnung vereinbart sind. Diese Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen verweist ihrerseits auf die Makler- und Bauträgerverordnung. Das Ergebnis ist eine Kette: Zivilrecht, Verordnung, Gewerberecht. Abweichungen zulasten des Erwerbers sind nicht wirksam.
Rechtliche Freigaben
Nach § 3 MaBV darf der Bauträger Zahlungen erst entgegennehmen, wenn der Vertrag wirksam ist und erforderliche Genehmigungen vorliegen, wenn zugunsten des Erwerbers eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist und wenn die Baugenehmigung erteilt ist oder, bei genehmigungsfreien Vorhaben, bestätigt ist, dass mit dem Bau begonnen werden darf. Der Notar bestätigt diese Voraussetzungen in der Regel schriftlich.
Die Freistellung von Globalgrundschulden
Bauträger finanzieren ihre Projekte meist über eine Grundschuld auf dem gesamten Grundstück. Damit diese nicht das Eigentum des Erwerbers belastet, muss eine Freistellungserklärung der finanzierenden Bank vorliegen. Sie verpflichtet die Bank, die Einheit des Erwerbers aus der Haftung zu entlassen, sobald er die geschuldete Vergütung gezahlt hat. Wird das Projekt nicht vollendet, darf die Bank sich vorbehalten, stattdessen die bereits gezahlten Beträge zurückzuzahlen, höchstens bis zu dem Teil der Vertragssumme, der dem erreichten Bautenstand entspricht.
Der Ratenplan nach Baufortschritt
Sind die Grundvoraussetzungen erfüllt, bestimmt der Baufortschritt, welche Beträge fällig werden. Die Verordnung legt Höchstsätze fest, die der Vertrag nicht überschreiten darf.
Die erste Rate
Nach Beginn der Erdarbeiten dürfen bis zu dreißig Prozent der Vertragssumme verlangt werden. Dieser Betrag deckt im Wesentlichen den Grundstücksanteil und die Vorleistungen des Bauträgers. Bei Erbbaurechten, in denen kein Grundstück übertragen wird, liegt der Satz niedriger.
Die Bauabschnitte
Die restlichen siebzig Prozent verteilen sich auf festgelegte Bauabschnitte, jeweils bezogen auf diesen Restbetrag. Die Verordnung nennt unter anderem vierzig Prozent nach Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten, acht Prozent für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen, je drei Prozent für die Rohinstallation von Heizung, Sanitär und Elektro, zehn Prozent für den Fenstereinbau einschließlich Verglasung, sechs Prozent für den Innenputz, drei Prozent für den Estrich und vier Prozent für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich.
Aus diesen Abschnitten darf der Vertrag höchstens sieben Teilbeträge bilden. Bauträger fassen daher mehrere Positionen zu einer Rate zusammen. Das ist zulässig, solange jede Rate erst verlangt wird, wenn alle darin enthaltenen Abschnitte tatsächlich erbracht sind.
Für die Planung der eigenen Finanzierung ist dieser Plan zentral. Die Bank zahlt die Raten jeweils bei Fälligkeit aus, bis dahin fallen auf den noch nicht abgerufenen Teil des Darlehens oft Bereitstellungszinsen an. Wer die bereitstellungszinsfreie Zeit zu knapp vereinbart, zahlt bei einer Bauzeit von achtzehn bis vierundzwanzig Monaten spürbare Zusatzkosten.
Die Schlussraten
Zwölf Prozent werden nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe fällig, drei Prozent nach den Fassadenarbeiten, fünf Prozent nach vollständiger Fertigstellung. Die Unterscheidung zwischen Bezugsfertigkeit und vollständiger Fertigstellung ist bedeutsam: Der Erwerber kann einziehen, während Außenanlagen oder kleinere Restarbeiten noch fehlen, und hält bis zu deren Abschluss einen spürbaren Teil des Preises zurück.
Die Alternative Bürgschaft
Die Makler- und Bauträgerverordnung kennt neben dem Ratenplan einen zweiten Weg. Er ist seltener, hat aber eigene Vor- und Nachteile.
Sicherheit statt Baufortschritt
Der Bauträger kann Zahlungen auch unabhängig vom Baufortschritt entgegennehmen, wenn er für alle etwaigen Ansprüche des Erwerbers auf Rückgewähr eine Bürgschaft eines Kreditinstituts oder Versicherers stellt. Die Makler- und Bauträgerverordnung regelt diese Möglichkeit neben dem Ratenplan. Die Bürgschaft muss die gesamten Zahlungen abdecken, nicht nur einen Teil.
Wann das Modell vorkommt
Das Bürgschaftsmodell findet sich vor allem, wenn der Bauträger früh Liquidität benötigt oder der Erwerber durch Vorauszahlung einen Preisnachlass erhalten soll. Für den Erwerber ist es nur so gut wie die Bürgschaft selbst: Deren Wortlaut, die Bonität des Bürgen und die Frage, ob sie wirklich alle Rückgewähransprüche erfasst, verdienen eine genaue Prüfung.
Die Grenzen des Modells
Auch eine Bürgschaft sichert nur die Rückzahlung, nicht die Fertigstellung. Bricht der Bauträger ab, erhält der Erwerber sein Geld zurück, aber kein Haus. Für Käufer, die auf das Objekt angewiesen sind, weil sie die bisherige Wohnung bereits gekündigt haben, ist das ein anderer Schutz als der, den sie sich wünschen.
Weitere Sicherheiten für den Erwerber
Der Ratenplan schützt vor Überzahlung. Er schützt nicht davor, dass das Gebäude verspätet oder mit Mängeln fertig wird. Dafür sieht das Gesetz ergänzende Instrumente vor.
Die Fertigstellungssicherheit
Ist der Erwerber Verbraucher, muss ihm bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel in Höhe von fünf Prozent der Vergütung geleistet werden. In der Praxis geschieht das häufig, indem der Erwerber diesen Betrag von der ersten Rate einbehält, oder durch eine Bürgschaft. Die Sicherheit ist nach Abnahme ohne wesentliche Mängel zurückzugeben.
Die Vormerkung als Fundament
Alle Zahlungen setzen die Eintragung einer Vormerkung voraus. Sie sichert den Anspruch auf das Eigentum an der Einheit, auch in einer Insolvenz des Bauträgers. Wie sie funktioniert und wo ihre Grenzen liegen, beschreibt der Beitrag zur Auflassungsvormerkung als Käuferschutz. Beim Neubau ist sie besonders wichtig, weil zwischen Vertrag und Eigentum oft ein bis zwei Jahre liegen.
Zahlungen nur auf Nachweis
Der Bauträger fordert jede Rate mit der Mitteilung an, dass der betreffende Abschnitt erreicht ist. Erwerber sollten den Stand vor Ort prüfen oder durch einen Sachverständigen prüfen lassen, bevor sie zahlen. Die Kosten einer baubegleitenden Kontrolle liegen je nach Umfang im niedrigen vierstelligen Bereich und stehen einem Kaufpreis gegenüber, der oft das Hundertfache beträgt.
Besonders lohnend ist die Kontrolle bei Abschnitten, die später verdeckt sind. Rohinstallationen, Abdichtungen im Sanitärbereich und der Estrichaufbau lassen sich nach dem Verputzen oder Verlegen der Beläge kaum noch prüfen. Wer hier schon bei der Ratenanforderung genau hinsieht, vermeidet Streit, der sonst erst Jahre später mit aufwendigen Bauteilöffnungen geführt würde.
Abnahme und Mängel
Mit der Abnahme endet die Bauphase rechtlich. Sie ist der Zeitpunkt, an dem der Erwerber das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß anerkennt, und sie hat weitreichende Folgen.
Folgen der Abnahme
Mit der Abnahme geht die Gefahr auf den Erwerber über, die Verjährungsfrist für Mängelansprüche beginnt, und die Beweislast für Mängel kehrt sich um. Vorher muss der Bauträger beweisen, dass sein Werk mangelfrei ist, danach muss der Erwerber einen Mangel nachweisen. Die Verjährung für Mängel am Bauwerk beträgt fünf Jahre.
Sonder- und Gemeinschaftseigentum
Beim Kauf einer Eigentumswohnung wird zwischen der eigenen Wohnung und dem gemeinschaftlichen Teil unterschieden. Die Wohnung nimmt der einzelne Erwerber ab, Dach, Fassade, Treppenhaus und Tiefgarage betreffen alle Erwerber. Klauseln, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums pauschal einem vom Bauträger bestimmten Dritten übertragen, sind in Verbraucherverträgen regelmäßig unwirksam.
Vorbehalte und Protokoll
Bekannte Mängel müssen bei der Abnahme vorbehalten werden, sonst drohen Rechtsnachteile. Ein Abnahmeprotokoll listet jeden Mangel mit Beschreibung und Frist zur Beseitigung. Wesentliche Mängel berechtigen dazu, die Abnahme ganz zu verweigern; unwesentliche werden vorbehalten, und der Erwerber darf einen angemessenen Teil der Vergütung zurückhalten, in der Regel das Doppelte der voraussichtlichen Beseitigungskosten.
Typische Konfliktpunkte in der Praxis
Die meisten Streitfälle beim Bauträgerkauf entstehen nicht aus spektakulären Pleiten, sondern aus alltäglichen Abweichungen zwischen Vertrag und Bau.
Sonderwünsche
Erwerber möchten häufig Grundriss, Bodenbeläge oder Sanitärobjekte ändern. Werden Sonderwünsche direkt mit Handwerkern vereinbart, fallen sie aus dem Schutz des Bauträgervertrags heraus. Werden sie über den Bauträger abgewickelt, erhöhen sie die Vertragssumme und damit die Raten. Wichtig ist eine schriftliche Vereinbarung mit Preis, Auswirkung auf den Termin und Klarheit darüber, wer für Mängel einsteht.
Verzögerte Fertigstellung
Bauträgerverträge nennen einen Fertigstellungstermin, oft als spätesten Zeitpunkt. Wird er überschritten, kann der Erwerber Verzugsschaden verlangen, etwa doppelte Miete oder Bereitstellungszinsen der Bank. Voraussetzung ist ein hinreichend bestimmter Termin; Formulierungen wie voraussichtlich oder angestrebt schwächen die Position deutlich. Viele Verträge enthalten zusätzlich eine pauschalierte Entschädigung je Woche Verzug.
Abweichende Ratenpläne
Gelegentlich enthalten Verträge Ratenpläne, die die Höchstsätze überschreiten oder Raten früher fällig stellen, etwa bei Anmeldung des Baubeginns statt beim tatsächlichen Beginn der Erdarbeiten. Solche Abweichungen sind zum Nachteil des Erwerbers unwirksam. Ein Vergleich des vertraglichen Plans mit den gesetzlichen Abschnitten vor der Beurkundung kostet wenig Zeit und zeigt, ob der Bauträger die Regeln einhält.
Das gilt auch für die Bezugsfertigkeit. Sie setzt voraus, dass die Einheit zumutbar bewohnt werden kann, mit funktionierender Heizung, Wasser, Strom und sicherem Zugang. Eine Wohnung ohne Treppengeländer oder mit provisorischem Anschluss ist nicht bezugsfertig, auch wenn der Bauträger die entsprechende Rate bereits anfordert.